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        實務中經常出現買受人投訴“貨不對版”的糾紛。這個“版”,通常并不是國家標準或者合同中的明確約定,而是出賣方的廣告。包括路牌、報紙廣告、售樓書、宣傳單頁、沙盤、模型、樣板間,以及銷售職員的口頭說明等。這就涉及到廣告與合同的關系。

          《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干題目的解釋》第三條專門針對這類糾紛作出規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載進商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任?!?/p>

        由此可見,一個房地產廣告同時符合了三個條件就構成合同義務:一是宣傳內容是針對開發規劃范圍內的房屋及相關設施,二是宣傳內容具體確定,三是宣傳內容對合同的訂立及房屋價格確定有重大影響。

          那么,廣告中關于精裝修的宣傳,包括價格標準、配置標準、部品品牌、功能等,只要是“具體確定”的,都將構成出賣方的合同義務,交付時不一致的,就構成“貨不對版”,要承擔違約責任。



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